Cómo funcionan las subastas del BOE

Hoy hay 1.938 inmuebles en subasta en nuestro catálogo: 1.275 en subastas judiciales, 343 de Hacienda y 295 de la Seguridad Social; el resto salen en subastas notariales, concursales y de otras administraciones. Puedes verlos todos en las subastas del BOE abiertas hoy, con su depósito, su tasación y sus cargas.

Qué se subasta en el Portal del BOE y qué no

El Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado celebra de forma electrónica las subastas de los juzgados, las de la Agencia Tributaria y las de otras administraciones, además de subastas notariales. Todas siguen el mismo esquema: un anuncio con el edicto y la documentación, un plazo de pujas y un depósito previo para poder pujar.

Las de la Seguridad Social van por otro camino. La Tesorería las anuncia en su propio portal y las celebra ante la mesa de cada Dirección Provincial, con oferta en sobre cerrado y un depósito del 25 % del tipo. Las explicamos aparte en la guía de las subastas de la TGSS; el resto de esta guía trata de las del Portal.

El calendario: del anuncio al cierre

Todo empieza con un anuncio en el BOE. La subasta se abre en el Portal al menos veinticuatro horas después de publicarse y admite pujas durante veinte días naturales (artículos 648 y 649 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; en las de Hacienda, artículos 101 y 104 del Reglamento General de Recaudación). Para pujar hay que darse de alta en el Portal con un sistema seguro de identificación electrónica, como el certificado digital o Cl@ve, y haber consignado el depósito.

Lo que ocurre durante esos veinte días depende de la subasta:

• En las judiciales de procedimientos iniciados antes del 3 de abril de 2025 y en las de Hacienda, las pujas se ven y suben por tramos. Una puja en la recta final prolonga el cierre una hora, con un máximo de veinticuatro horas de prórroga.
• En las judiciales de procedimientos iniciados desde esa fecha, las pujas son secretas y el plazo de veinte días no se prorroga. Además, la subasta no puede terminar en sábado, domingo o festivo nacional, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto.

Una subasta judicial puede suspenderse. Si la suspensión supera quince días naturales, se cancela y se devuelven los depósitos; en los procedimientos nuevos, si es más corta, se reanuda por el tiempo que faltaba. Si el juzgado sabe que el deudor ha sido declarado en concurso, la deja sin efecto. Y hasta que se aprueba el remate, el deudor puede liberar el bien pagando toda la deuda con sus intereses y costas.

Dos juegos de reglas en las subastas judiciales

La Ley Orgánica 1/2025 reescribió la subasta judicial de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero su disposición transitoria novena limita los cambios a los procedimientos incoados después de su entrada en vigor, el 3 de abril de 2025. Una ejecución tarda años en llegar a subasta, así que durante mucho tiempo convivirán los dos regímenes. Hoy, de 1.274 inmuebles en subastas judiciales con depósito publicado, 81 ya exigen el depósito del régimen nuevo; casi todos los demás siguen con el 5 %.

La forma práctica de saber qué régimen aplica a un lote es mirar el depósito que exige el Portal: ya incorpora el régimen y cualquier ajuste del Letrado, y lo mostramos en cada ficha. El detalle, artículo por artículo, está en el nuevo depósito de las subastas judiciales.

El depósito: cuánto se bloquea y cuándo se recupera

• Judiciales: el 5 % del valor de subasta en los procedimientos anteriores al 3 de abril de 2025; en los posteriores, el 20 % en inmuebles y el 10 % en bienes muebles, con un mínimo de 1.000 € (artículos 647 y 669 de la LEC).
• Hacienda: el 5 o el 10 % del tipo de subasta, según fije el anuncio (artículo 101 del Reglamento General de Recaudación).
• Seguridad Social, fuera del Portal: el 25 % del tipo en sobre cerrado y el 30 % para pujar en el acto.

Al terminar la subasta, el Portal devuelve los depósitos salvo el del mejor postor, que queda como garantía y como parte del precio. Los demás postores pueden pedir que se reserve el suyo: si el ganador no paga, el bien puede adjudicarse al siguiente por orden de puja (artículo 652 de la LEC). Quien gana y no completa el pago pierde el depósito. El acreedor que ejecuta puede pujar sin consignar nada. Más detalle en depósito, puja mínima y tramos.

Qué puja hace falta para quedarse un inmueble en una subasta judicial

La referencia es el valor de subasta: la cifra por la que el bien sale a subasta y que publica el anuncio. No es la tasación ni la deuda. Los umbrales para inmuebles, según el artículo 670 de la LEC:

• 70 % o más del valor de subasta: el Letrado aprueba el remate al día siguiente del cierre. Es igual en los dos regímenes.
• Menos del 70 %: el deudor tiene diez días para presentar a alguien que mejore la puja. En los procedimientos nuevos debe ofrecer al menos el 60 % del valor de subasta; en los antiguos, más del 70 % del valor de tasación. En ambos vale también una oferta menor si basta para saldar la deuda.
• Sin esa mejora: en los procedimientos nuevos se aprueba la mejor puja si llega al 50 % del valor de subasta, o al 40 % si salda toda la deuda. En los antiguos, el ejecutante podía antes pedir la adjudicación para sí, y el remate se aprobaba si la puja superaba el 50 % del valor de tasación o cubría lo reclamado.
• Por debajo de esos límites decide el Letrado, oídas las partes, según la conducta del deudor, las otras vías de cobro y el sacrificio que supone para cada parte. Puede no aprobar el remate.

Si el inmueble es la vivienda habitual del deudor, en los procedimientos nuevos el remate no se aprueba por menos del 70 % del valor de subasta, salvo que la puja cubra todo lo que se debe al ejecutante, y nunca por menos del 60 %.

En las subastas de Hacienda la puja mínima es el 10 % del tipo, salvo que el bien arrastre cargas iguales o superiores al 25 % de su valoración (artículo 104 del Reglamento General de Recaudación).

Un ejemplo con lotes de hoy

Dos viviendas en subasta judicial abiertas hoy, una de cada régimen. Las cifras salen de nuestro catálogo y cambian cada día.

Quien puje el 70 % del valor de subasta o más se queda la vivienda si paga el resto a tiempo. Con menos, entra en juego la mejora del deudor y los límites de cada régimen que resume la tabla anterior.

Si ganas: pago, decreto e inscripción

En la subasta judicial, el mejor postor ingresa la diferencia entre su depósito y su puja en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del juzgado: veinte días desde el cierre en los procedimientos nuevos y cuarenta en los antiguos. Veinte días es poco para que un banco apruebe una hipoteca; quien necesite financiación debe tenerla preaprobada antes de pujar.

Pagado el precio, el Letrado dicta el decreto de adjudicación, que es el título para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Se cancelan las cargas posteriores a la que se ejecuta; las anteriores subsisten, y quien puja acepta subrogarse en ellas por el mero hecho de participar (artículos 669 y 670 de la LEC).

Solo el ejecutante y los acreedores posteriores pueden ceder el remate a un tercero (artículo 647); un postor particular compra para sí. En las subastas de Hacienda, el adjudicatario ingresa la diferencia en los quince días siguientes a la notificación de la adjudicación (artículo 101 del Reglamento General de Recaudación).

La adjudicación tampoco entrega las llaves por sí sola. Si el inmueble está ocupado, recuperar la posesión depende de quién lo ocupe y con qué título: revisa la situación posesoria antes de pujar.

Si nadie puja

En los procedimientos judiciales nuevos, una subasta sin postores acaba con el alzamiento del embargo si lo pide el deudor. Queda una salida: el deudor, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 % del valor de subasta, o por lo que baste para saldar la deuda con un mínimo del 40 %. Por debajo decide el Letrado. El ejecutante ya no puede pedir la adjudicación para sí, aunque las partes pueden acordar una nueva subasta (artículos 647 y 671 de la LEC).

En los procedimientos anteriores, el ejecutante tiene veinte días para pedir la adjudicación: por el 50 % del valor de subasta o por lo que se le deba, y si es la vivienda habitual del deudor, por el 70 %, o por el 60 % si la deuda es menor. Si no la pide, se alza el embargo.

Lo que pagas además de la puja

• Cargas anteriores que subsisten: hipotecas o embargos previos que asumes. Están en la certificación de cargas del expediente; contrástala con una nota simple reciente y lee la guía de cargas.
• Impuestos de la compra: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, o el IVA en algunas ventas de empresas. Compruébalo antes de fijar tu puja máxima.
• Registro de la Propiedad: la inscripción del decreto de adjudicación tiene su coste.
• Deudas ligadas al inmueble: las cuotas de comunidad y el IBI pendientes pueden recaer sobre el comprador dentro de los límites legales.
• Posesión y estado: el coste de recuperar el inmueble si está ocupado y el de la reforma, porque casi nunca se puede ver por dentro. En las judiciales puedes pedir al juzgado inspeccionarlo durante la licitación, pero hace falta el consentimiento de quien lo ocupa (artículo 669 de la LEC).

Antes de pujar

1. Lee el edicto, la certificación de cargas y una nota simple reciente.
2. Mira el depósito que exige el Portal: te dice el régimen y el dinero que vas a bloquear durante veinte días.
3. Comprueba la situación posesoria y si el inmueble es la vivienda habitual del deudor.
4. Calcula tu techo: puja, cargas que subsisten, impuestos, posesión y reforma.
5. Ten disponible el resto del precio antes de que empiece la subasta.

La mecánica del Portal, del alta a la puja, está en cómo pujar paso a paso, y las diferencias entre vías en subastas judiciales, de Hacienda y notariales.

Fuentes

Contrastado el 29 de septiembre de 2026 con el texto consolidado en el BOE de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (artículos 647 a 650, 652 y 669 a 671, en su versión vigente y en la anterior a la reforma), la disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025 y los artículos 101 y 104 del Reglamento General de Recaudación. Si una fuente secundaria contradice estos artículos, manda el BOE.