El nuevo depósito de las subastas judiciales: 5 % o 20 % según el procedimiento
Unos blogs dicen que el depósito es el 5 %, otros que el 20 %, y en los foros hay gente a la que el Portal le ha pedido cuatro veces más de lo que esperaba. Todos tienen parte de razón: desde abril de 2025 conviven dos regímenes, y cuál te toca depende de cuándo empezó el procedimiento, no de cuándo se celebra la subasta. Hemos contrastado cada cifra con el texto consolidado de la LEC en el BOE.
Qué cambió y desde cuándo
La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, reescribió varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que regulan la subasta electrónica. Entró en vigor el 3 de abril de 2025. Su disposición transitoria novena es la clave de toda la confusión: las nuevas reglas se aplican exclusivamente a los procedimientos incoados después de esa fecha. Los que ya estaban en marcha siguen con el régimen anterior hasta el final.
Una ejecución hipotecaria tarda años en llegar a subasta. Por eso en el Portal de Subastas del BOE encontrarás hoy, y durante bastante tiempo, lotes de los dos mundos: unos con el depósito del 5 % de toda la vida y otros con el 20 %. La fecha de la subasta no te dice nada; la fecha de inicio del procedimiento, sí.
Cuánto hay que depositar ahora
| Concepto | Procedimientos anteriores al 3-4-2025 | Procedimientos posteriores |
|---|---|---|
| Depósito en inmuebles (art. 669 LEC) | 5 % del valor de subasta | 20 % del valor, mínimo 1.000 € |
| Depósito en bienes muebles (art. 647 LEC) | 5 % | 10 %, mínimo 1.000 € |
| Puede ajustarlo el Letrado de la Administración de Justicia | No | Sí, al alza o a la baja según la subasta |
| Plazo para pagar el resto (inmuebles) | 40 días | 20 días |
El salto es grande en dinero real. Para una vivienda con valor de subasta de 120.000 €, el depósito pasa de 6.000 a 24.000 €. Para un garaje de 4.000 €, el 20 % serían 800 €, pero el mínimo legal manda: hay que consignar 1.000 €, una cuarta parte del valor. En lotes pequeños ese mínimo pesa más que el porcentaje.
El dinero se consigna en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del juzgado a través del propio Portal y se devuelve si no resultas adjudicatario. Si ganas, se descuenta del precio. Si ganas y no pagas el resto a tiempo, lo pierdes.
Cómo saber qué régimen aplica a un lote
Hay tres pistas, de la menos a la más fiable.
La primera es el número de procedimiento que aparece en el edicto. Lleva el año: una «ejecución hipotecaria 412/2023» empezó en 2023 y va con el régimen antiguo. El problema son los procedimientos de 2025, que pueden ser de antes o de después de abril; ahí el número no basta.
La segunda es la fecha de incoación. La ley habla de procedimientos «incoados», y la lectura mayoritaria entre los juristas la vincula a la interposición de la demanda ejecutiva, no a la fecha en que el juzgado acuerda sacar el bien a subasta. Si tienes acceso al expediente, ese es el dato.
La tercera es la que de verdad importa: el importe del depósito que publica el Portal de Subastas para cada lote. Ese número ya incorpora el régimen aplicable y cualquier ajuste que haya hecho el Letrado de la Administración de Justicia. Es lo que te van a exigir para poder pujar, y lo mostramos en cada ficha de nuestro catálogo junto al valor de subasta y la tasación. Ante la duda, fíate de esa cifra y no de un porcentaje leído en internet.
Qué más cambia para quien puja
El depósito es el cambio más visible, pero no el único que afecta al bolsillo del postor.
El plazo para pagar el resto del precio en inmuebles baja de 40 a 20 días desde el cierre de la subasta (art. 670 LEC). Veinte días es muy poco para que un banco apruebe y firme una hipoteca: quien cuente con financiación ajena tiene que dejarla preaprobada antes de pujar, o asumir que perderá el depósito.
El acreedor ejecutante que participe en la subasta y no resulte mejor postor ya no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación después del cierre (arts. 647 y 670). En la práctica, quita al banco la última palabra que tenía sobre las pujas ajenas.
La cesión del remate a un tercero se formaliza en un plazo de cinco días que abre el Letrado cuando el expediente queda pendiente del decreto de adjudicación, una vez pagado el precio (art. 647).
Cuando la mejor puja no alcanza los umbrales habituales, el remate puede aprobarse por la cantidad que baste para saldar la deuda completa, con un suelo del 40 % del valor de subasta (arts. 670 y 671).
Las pujas pasan a ser secretas y el plazo de veinte días se vuelve improrrogable: desaparece la prórroga de una hora por cada puja tardía, y la subasta no puede terminar en sábado, domingo, festivo nacional, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto (art. 649).
Si la mejor puja no llega al 70 %, el deudor puede presentar en diez días a alguien que la mejore, y ahora basta con que ofrezca el 60 % del valor de subasta; antes debía superar el 70 % de la tasación (art. 670). Sin mejora, la mejor puja se aprueba si llega al 50 % del valor de subasta.
La subasta desierta cambia de lógica. El ejecutante ya no puede pedir la adjudicación (art. 647). Si el deudor no designa a nadie dispuesto a pagar al menos el 50 % del valor, o lo necesario para saldar la deuda con un suelo del 40 %, se alza el embargo (art. 671).
Lo que no cambia
Conviene decirlo con la misma claridad, porque también circulan cifras inventadas en sentido contrario. La subasta sigue durando veinte días naturales desde su apertura (art. 649). La regla del 70 % se mantiene: si la mejor postura iguala o supera el 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba al día siguiente del cierre (art. 670). Y la vivienda habitual del deudor sigue protegida: no se aprueba el remate por menos del 70 % de su valor de subasta, salvo que la puja cubra toda la deuda, y nunca por menos del 60 %.
Bienes muebles: el 10 %
Para vehículos, maquinaria y demás bienes muebles el nuevo depósito es el 10 % del valor, con el mismo mínimo de 1.000 € (art. 647). El resto del precio se paga en diez días, el umbral de aprobación automática es el 50 % y el suelo para aprobar el remate sin más trámite, el 30 % (art. 650). Ojo con los lotes baratos: en un coche valorado en 3.000 €, los 1.000 € de mínimo son un tercio del precio.
Tres errores que circulan por internet
«El depósito ahora es el 20 %». Solo en inmuebles y solo en procedimientos posteriores a abril de 2025. En muebles es el 10 %, y en cualquier procedimiento anterior sigue siendo el 5 %.
«El umbral de adjudicación bajó al 60 %». Solo a medias. El 70 % para aprobar el remate sin más trámite sigue en el artículo 670. El 60 % existe, pero es otra cosa: es lo mínimo que debe ofrecer la persona que presente el deudor para mejorar una puja que no llegó al 70 %, y el suelo de la vivienda habitual cuando la puja cubre toda la deuda.
«El depósito sigue siendo el 5 %». Cierto para los procedimientos antiguos, y falso para cualquiera iniciado desde abril de 2025. Las guías escritas antes de la reforma, incluidas las nuestras hasta septiembre de 2026, decían esto sin matices.
Fuentes
Corrección del 29 de septiembre de 2026: la primera versión de esta guía decía que el plazo de pujas y la subasta desierta no cambiaban y que el 60 % no figuraba en la ley. Al releer los artículos 649, 670 y 671 vigentes hemos corregido esos tres puntos.
Todas las cifras se han contrastado el 29 de septiembre de 2026 con el texto consolidado de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil en el BOE (artículos 647, 649, 650, 669, 670 y 671) y con la disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025. Si una fuente secundaria contradice estos artículos, manda el BOE.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el depósito para pujar en una subasta judicial en 2026?
Depende del procedimiento: el 5 % del valor de subasta si se inició antes del 3 de abril de 2025 y el 20 % en inmuebles (10 % en muebles), con un mínimo de 1.000 €, si se inició después. El importe exacto figura en cada subasta del Portal.
¿Cómo sé si a mi lote le aplica el 5 % o el 20 %?
Mira el importe del depósito que publica el Portal de Subastas para ese lote: ya incorpora el régimen aplicable. Como orientación, el número de procedimiento del edicto lleva el año de inicio.
¿Puede el juzgado pedir un depósito distinto al 20 %?
Sí. Desde la reforma, el Letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir el porcentaje según las circunstancias de la subasta. Por eso el dato publicado prevalece sobre cualquier porcentaje general.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar si gano?
Veinte días desde el cierre de la subasta en los procedimientos nuevos, cuarenta en los antiguos. En bienes muebles, diez días. Si no pagas, pierdes el depósito.
¿Ha cambiado la regla del 70 %?
No. Si la mejor puja alcanza el 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba. El 60 % de la reforma es otra cosa: lo mínimo que debe ofrecer la persona que presente el deudor para mejorar una puja inferior al 70 %.