Cómo participar en una subasta judicial, paso a paso
Un juzgado saca a subasta los bienes embargados a un deudor y cualquiera puede pujar por ellos. El trámite es electrónico y se hace entero desde el Portal de Subastas del BOE, pero tiene condiciones propias: un depósito previo, unos umbrales mínimos para que te adjudiquen el lote y unos plazos que conviene conocer antes de bloquear el dinero. Esta guía recorre el proceso completo.
Qué es una subasta judicial
Cuando una deuda entra en ejecución —una hipoteca impagada, una condena dineraria—, el juzgado embarga bienes del deudor y ordena su venta en pública subasta conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los inmuebles son el caso más habitual: pisos y casas, garajes, locales o fincas.
Dónde se publican
Desde 2015 las subastas judiciales se celebran electrónicamente en el Portal de Subastas del BOE. El anuncio incluye el edicto del juzgado, la valoración del bien, las condiciones de la puja y la documentación registral. En nuestra sección de subastas judiciales puedes filtrarlas por provincia, tipo y precio.
Requisitos para pujar
- Registrarte en el Portal de Subastas con certificado electrónico o Cl@ve.
- Constituir el depósito del 5% del valor de subasta del bien (se devuelve si no resultas adjudicatario).
- Pujar dentro del plazo: la subasta permanece abierta 20 días naturales y las pujas van por tramos.
Cuánto hay que ofrecer: las reglas del 70%
Como regla general, si la mejor postura alcanza el 70% del valor de subasta, el juzgado aprueba el remate. Por debajo de ese umbral se abren alternativas: el deudor puede presentar un postor mejor y, si no lo hay, el acreedor puede pedir la adjudicación en los términos que fija la LEC. En la práctica, muchas subastas se resuelven bastante por debajo de la tasación: de ahí los descuentos que ves en el catálogo.
Después de ganar: pago, decreto e inscripción
El mejor postor debe completar el pago del precio en el plazo fijado (40 días en inmuebles). Después el Letrado de la Administración de Justicia dicta el decreto de adjudicación, que sirve de título para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y, en su caso, cancelar las cargas posteriores.
Riesgos que debes revisar antes
Tres comprobaciones evitan la mayoría de los disgustos: la nota simple (titularidad y cargas), las cargas anteriores que subsisten tras la adjudicación, y la situación posesoria (el desalojo de ocupantes puede requerir otro procedimiento). Suma además los impuestos de la compra (ITP o IVA+AJD según el caso) al calcular tu puja máxima.
Preguntas frecuentes
¿Cualquier persona puede participar en una subasta judicial?
Sí. Basta con registrarse en el Portal de Subastas del BOE con certificado electrónico o Cl@ve y constituir el depósito del 5% del valor de subasta.
¿Cuánto dura una subasta judicial?
El plazo de pujas es de 20 días naturales desde la apertura. Si una puja llega en la recta final, el cierre puede extenderse para permitir contraofertas.
¿Qué pasa si nadie puja?
La subasta queda desierta y el acreedor ejecutante puede pedir la adjudicación del bien en los términos previstos por la LEC.
¿El inmueble se entrega libre de cargas?
No siempre. Las cargas posteriores se cancelan, pero las anteriores o preferentes subsisten y pasan a ser responsabilidad del adjudicatario. Revísalas en la nota simple antes de pujar.
¿Se puede visitar el inmueble antes de la subasta?
Casi nunca: la mayoría de lotes judiciales no son visitables y algunos están ocupados. La ficha del lote indica la situación posesoria declarada.