Cómo participar en una subasta judicial, paso a paso

Qué es una subasta judicial

Cuando una deuda entra en ejecución —una hipoteca impagada, una condena dineraria—, el juzgado embarga bienes del deudor y ordena su venta en pública subasta conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los inmuebles son el caso más habitual: pisos y casas, garajes, locales o fincas.

Dónde se publican

Desde 2015 las subastas judiciales se celebran electrónicamente en el Portal de Subastas del BOE. El anuncio incluye el edicto del juzgado, la valoración del bien, las condiciones de la puja y la documentación registral. En nuestra sección de subastas judiciales puedes filtrarlas por provincia, tipo y precio.

Requisitos para pujar

• Registrarte en el Portal de Subastas con certificado electrónico o Cl@ve.
• Constituir el depósito: el 5 % del valor de subasta en los procedimientos anteriores al 3 de abril de 2025 y el 20 %, con un mínimo de 1.000 €, en los iniciados después (se devuelve si no resultas adjudicatario).
• Pujar dentro del plazo de 20 días naturales: en los procedimientos anteriores a abril de 2025 las pujas son visibles y van por tramos; en los posteriores, secretas.

Cuánto hay que ofrecer: las reglas del 70%

Si la mejor postura alcanza el 70 % del valor de subasta, el Letrado aprueba el remate al día siguiente del cierre; esa regla es igual en los dos regímenes. Por debajo, el deudor tiene diez días para presentar a alguien que mejore la puja: con al menos el 60 % del valor de subasta en los procedimientos nuevos, con más del 70 % del valor de tasación en los antiguos, o con lo que baste para saldar la deuda.

Si no hay mejora, en los procedimientos nuevos se aprueba la mejor puja cuando llega al 50 % del valor de subasta, o al 40 % si salda toda la deuda. En los antiguos, el acreedor podía antes pedir la adjudicación para sí, y el remate se aprobaba si la puja superaba el 50 % de la tasación o cubría lo reclamado. Por debajo de esos límites decide el Letrado. En la práctica, muchas subastas se resuelven bastante por debajo de la tasación: de ahí los descuentos que ves en el catálogo.

Qué cambió con la Ley Orgánica 1/2025

Desde el 3 de abril de 2025 rigen nuevas reglas para las subastas judiciales, pero solo en los procedimientos iniciados a partir de esa fecha: los anteriores siguen con el régimen antiguo, así que durante años convivirán ambos. Lo que cambia para quien puja: el depósito sube del 5 % al 20 % del valor de subasta en inmuebles (10 % en bienes muebles), con un mínimo de 1.000 €, y el Letrado de la Administración de Justicia puede ajustarlo; el plazo para pagar el resto del precio baja de 40 a 20 días; el acreedor ejecutante que no haya sido el mejor postor ya no puede mejorar el precio después del cierre, y la cesión del remate se formaliza en un plazo de cinco días. La subasta sigue durando 20 días naturales, pero ahora las pujas son secretas, el plazo no se prorroga y no puede terminar en fin de semana, festivo nacional, Navidad ni agosto. Si nadie puja, el ejecutante ya no puede pedir la adjudicación: se alza el embargo, salvo que el deudor designe a alguien que pague al menos el 50 % del valor. Lo que no cambia: la regla del 70 % para aprobar el remate.

Para saber qué régimen aplica a un lote, mira el año del procedimiento en el edicto y, sobre todo, el importe del depósito que publica el Portal: ese dato manda, y lo mostramos en cada ficha del catálogo. Los detalles de la reforma, con los artículos de la LEC, están en el nuevo depósito de las subastas judiciales.

Después de ganar: pago, decreto e inscripción

El mejor postor debe completar el pago del precio en el plazo fijado: 40 días en inmuebles de procedimientos anteriores a abril de 2025 y 20 días en los posteriores. Después el Letrado de la Administración de Justicia dicta el decreto de adjudicación, que sirve de título para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y, en su caso, cancelar las cargas posteriores.

Riesgos que debes revisar antes

Tres comprobaciones evitan la mayoría de los disgustos: la nota simple (titularidad y cargas), las cargas anteriores que subsisten tras la adjudicación, y la situación posesoria (el desalojo de ocupantes puede requerir otro procedimiento). Suma además los impuestos de la compra (ITP o IVA+AJD según el caso) al calcular tu puja máxima.